第三节 初始地籍调查概述
初始地籍调查是土地初始登记前的区域性普遍调查，初始地籍调查是地籍信息获取技术之一，是地籍工作的一项极其重要的基础工作。初始地籍调查一般要在无地籍资料或地籍资料比较散乱，严重缺乏、陈旧的状况下，才开展这项工作。这项工作涉及到司法、税务、财政、规划、房产等多方面，规模大，范围广，内容浩繁而复杂、费用巨大。初始地籍调查的成果为产权管理、地政管理、税收、统计、规划及建立地籍信息系统提供基础资料，因此要求其成果必须具有完整性、可靠性和精确性。初始地籍调查既是一项政策性、法律性和社会性很强的具体工作，又是一项集科学性、技术性、实践性、统一性、严密性于一体的基础工作。
一、初始地籍调查目的
初始地籍调查的目的就是在某一时期内，依照有关法律程序对县以上某一行政辖区内申请登记的全部宗地进行全面现场调查，以核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置并掌握土地利用情况，再通过地籍测绘获得宗地界址点的平面位置、宗地形状及其面积的准确数据，并把它们记载于地籍调查表和地籍图上，建立一套准确、完整的地籍卡、册、图，并建立地籍档案。从而为土地登记、核发土地使用证书做好技术上的准备，并满足地政管理、税费征收、城乡规划、农田保护、房地产市场管理及土地动态监测以及其它国民经济各部门之需要。所以，初始地籍调查是一项非常重要的基础工作，从根本上讲是为维护国家土地制度、保护土地权利人的合法权益服务的，并为制定土地政策与土地利用计划等提供基础资料。
二、初始地籍调查的内容、对象
1．初始地籍调查的内容
初始地籍调查的内容包括初始权属调查和初始地籍测量。初始权属调查的目的是：查清行政辖区内申请登记的全部宗地的权属、界址位置、用途等。初始地籍测量的目的是：建立覆盖整个登记行政辖区的地籍平面控制网、测量行政辖区内申请登记的全部宗地的界址点平面位置、宗地形状、面积，绘制地籍图和宗地图，建立地籍档案等。
２．初始地籍调查对象
初始地籍调查对象包括村庄初始地籍调查和城镇初始地籍调查。城镇初始地籍调查的范围是：城市、建制镇和独立工矿的用地。村庄初始地籍调查的范围是：城镇郊区、集镇、村庄，国营农、林、牧、渔场和农民集体经济组织使用的非农业建筑用地。
三、初始地籍调查的工作程序
初始地籍调查的工作程序包括准备工作、初始权属调查、初始地籍测量、文字总结、资料整理、检查验收等几个方面。
初始地籍调查的准备工作主要包括：组织准备、宣传工作、试点工作、技术培训、资料收集与踏勘、制定初始地籍调查技术方案等；初始权属调查的工作程序主要包括：宗地权属状况调查、界址调查、绘制宗地草图、填写地籍调查表；初始地籍测量的工作程序主要包括：地籍控制测量、测定界址点、测绘地籍图、制作宗地图、面积量算；初始地籍调查的文字总结主要包括：编写初始地籍调查的工作报告和技术报告。
组织准备
准备工作 宣传工作 初始权属调查 宗地权属状况调查
试点工作 界址调查
技术培训 绘制宗地草图
资料收集与踏勘 填写地籍调查表
制定技术方案
地籍控制测量
初始地籍测量 测定界址点 文字总结 资料整理 检查验收
测绘地籍图 技术报告
制作宗地图 工作报告
面积量算
四、开展初始地籍调查的基本条件
初始地籍调查是一项政策性、技术性很强的工作，开展这项工作必须具备以下条件。
1．组织保证：成立以市、县领导为组长，各有关部门负责人参加的土地登记领导小组或由当地政府授予国土资源行政主管部门负责，在国土资源行政主管部门设立办公室，负责具体组织实施。
2．经费保障：在土地登记费尚未收取之前，所需经费可从当地财政或土地收益中垫付，待发证收取土地登记费后再归还。
3．技术设备准备：要具备一定的技术力量和仪器设备。承担地籍测量的作业单位，应有测绘许可证。
五、初始地籍调查准备工作
初始地籍调查是土地初始登记前的区域性普遍调查，是一项综合性的系统工程，在开展初始地籍调查前，应做好充分的准备工作，以便确保工作的顺利进行，并使调查成果质量符合要求。
1．组织准备
初始地籍调查工作由当地政府组织开展，成立专门的领导机构，并责成调查辖区内各级国土资源行政主管部门成立相应的工作机构，负责本辖区内初始地籍调查工作的实施，组织调查队伍，对辖区内的初始地籍调查工作进行技术指导、组织协调及检查验收。各级组织机构要选定负责人，职责明确，分工有序，使初始地籍调查工作的质量有管理上的保证。
初始地籍调查工作开展之前，必须制定组织方案。该方案包括了调查的区域范围、时间、经费、方法、程序、人员组织等。科学的计划可以加速工作的进程，节省人力、物力、财力，并可减少不必要的浪费。
初始地籍调查工作是否顺利开展，调查队伍是关键。调查队伍应由土地行政管理人员和专业技术人员组成，人员包括土地管理、法律、测量、计算机等专业人员。
2． 宣传工作
初始地籍调查工作牵涉千家万户，需要土地权利人的密切配合。为了得到广大群众对这项工作的理解和支持，要充分利用新闻媒体进行宣传、报导。各级政府应召开本辖区内的用地单位领导动员大会，要求用地单位派专人协助初始地籍调查工作。通过宣传发动工作，使用地单位对初始地籍调查的意义及重要性有较为深刻的理解，得到他们的大力支持。
3．试点工作及技术培训
由于地籍调查涉及许多方面的法规政策，各地区情况有不同的特殊性，同时地籍调查工作涉及不同专业，为使调查工作在行政管理、技术标准上统一，开展初始地籍调查工作前，应进行试点工作和技术培训，为顺利开展初始地籍调查工作提供技术准备。
（1）试点工作
通过试点，可以发现本地区的特殊情况，根据技术规程，结合本地区的实际情况，制定适合于当地情况的初始地籍调查规定。试点区的调查工作应严格按照《城镇地籍调查规程》及技术设计书的有关要求实施，严把质量关，不断的总结经验。在试点获得一定经验并通过验收后，方可全面开展工作。城镇初始地籍调查工作开始前，作为试点应选择一个街道或1平方公里左右的调查范围为宜。试点区内地类应比较丰富，能反映当地的用地特点。
（2）技术培训
初始地籍调查工作政策性、技术性强，专业面广。因此在城镇初始地籍调查工作开始前，应对初始地籍调查工作人员、技术人员进行业务培训，使其熟悉有关法律、法规和政策；熟悉地籍调查的技术规程和程序；熟悉掌握日常地籍调查技术和方法；能正确处理作业过程中出现的特殊情况。
培训方式应理论与实际相结合。理论学习与实地作业应穿插进行，以便学员理解和掌握。应逐级培训，根据不同的行政区域，确定调查范围，采用从上级到下级逐步培训的方式。
培训内容：主要学习《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《土地登记规则》、《城镇地籍调查规程》和有关确权的文件等，掌握地籍调查程序、内容和方法，仪器的操作技能和作业要求等。
4．资料收集与踏勘
收集与初始地籍调查有关的政府文件、技术规程和规定；收集能用于初始地籍调查工作的图件：土地利用现状图、地形图、房屋普查图，航空摄影及卫星遥感资料等；收集调查区域内的控制网点资料（如：控制点的坐标、坐标系统的投影带、坐标系统的各项改正数、投影面等资料）；收集调查区内的各种用地资料和建筑物、构筑物的产权资料等。不同部门应分别收集。
初始地籍调查的踏勘就是根据调查区域范围，实地了解调查区域内的基本情况及控制点的完好情况，使制定的调查技术方案更合理化。
5．制定初始地籍调查技术方案
初始地籍调查技术方案不但指导着开展调查的工作程序，而且还指导着怎样开展调查。方案制定的合理与否，直接关系着整个初始地籍调查的质量。因此，一定要认真地编写。只有经有关部门批准的技术方案，才可以实施。
（1）技术方案的编写单位
初始地籍调查技术方案一般由承担调查任务的实施单位负责编写。
（2）技术方案的题纲
技术方案的题纲包括调查区域的基本情况、权属调查方案、地籍测量技术设计、权属调查和地籍测量的分工和衔接、应提交的成果资料。
调查区域的基本情况：调查区域的地理位置、范围、行政隶属、用地概况、技术方案编写的依据、地籍调查工作程序、人员组成、经费安排、时间计划等。权属调查方案：确权的规定（依据）、工作用图、调查区的划分、地籍编号的要求、调查指界方法和要求、界标设置要求、宗地草图勘丈方法及要求。地籍测量技术设计：已有控制点及其成果资料的分析和利用、控制网采用的坐标系统、控制网的布设方案、控制点的埋设要求、各项技术参数的改正、观测方法、计算方法、采用的数据采集软件、界址点的观测方法及精度要求、地籍图的成图方法、地籍图的比例尺、面积量算方法及精度要求等。
（3）技术设计的审批
调查技术方案需由上一级的人民政府土地管理部门审批，审批后的调查技术方案可以实施。在实施过程中，若有重大的变动、修改时，还须经原审批部门批准。
第四节 变更地籍调查概述
变更地籍调查是在初始地籍调查的基础上进行的，当土地登记内容变更时，应及时对变更宗地进行的调查，变更地籍调查是日常性的工作。初始土地登记后，对一宗土地上新确认的土地所有权、使用权和土地他项权利进行的土地登记称为设定登记，设定登记发生在初始土地登记之后，它属于变更土地登记。因此，对设定登记宗地进行的地籍调查也是变更地籍调查的范围。变更地籍调查是指在完成初始地籍调查之后，为满足变更土地登记和设定登记的要求、适应日常地籍工作的需要及保持地籍资料现势性而进行的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和土地利用现状的调查。通过变更地籍调查，不仅可以使地籍资料保持现势性，还可以提高地籍成果精度，逐步完善地籍内容。变更地籍调查的工作程序与初始地籍调查的工作程序相似，因变更地籍调查的面积要远远小于初始地籍调查，因此，其工作程序相对简单。变更地籍调查的内容包括：变更权属调查、变更地籍测量。
一、变更地籍调查的作用与特点
初始地籍建立后，随着社会的发展，土地权属状况将发生变化，新增城镇建设用地的增加，土地可能被分割或合并，地上建筑物也越来越多，用途不断地变化，房地产的继承、转让、抵押等活动更加频繁，这就要求地籍管理者能积极作出反应，对地籍信息进行及时变更，以达到维持社会秩序、保障经济活动正常运行的目的。
1．变更地籍调查的作用
变更地籍调查除为满足变更土地登记和设定登记的要求而进行正常的地籍调查外，还必需不断地消除初始地籍资料中的错误，这也是初始地籍建立后一段时间内地籍变更工作的一部分，因此变更地籍调查是保持地籍资料现势性的重要手段。除此而外，还有以下作用：
① 检查、补置、更正实地界址点位。
② 核实、更正、补充相关地籍资料。
③ 逐步消除初始地籍中可能存在的差错。
④ 提高地籍测量成果的质量。随着土地权利的变更，要逐步用高精度的变更测量成果替代原有精度较低的成果，使地籍资料跟上社会经济的发展，能满足新的需求。
2．变更地籍调查的特点
变更地籍调查技术、方法与初始地籍调查基本相同，但又有其下列特点：
① 变更分散、发生频繁、调查范围小。
② 政策性强、精度要求高。
③ 变更同步、手续连续。进行了变更测量后，与本宗地有关的表、卡、册、证、图均需进行变更。
④ 任务紧急。土地权利人提出变更申请后，需立即进行变更调查、变更测量，才能满足土地权利人的要求。
由此可见，变更地籍调查是地籍管理的一项日常性工作。变更权属调查和变更地籍测量通常由同一个外业组一次性完成。
二、地籍变更的内容
地籍变更的内容主要是宗地信息的变更。包括界址发生变化宗地信息的变更和界址未发生变化宗地信息的变更。
1．界址发生变化宗地信息的变更指城镇地籍变更时，宗地的界址信息发生了变更。如：新增划拨国有土地、新增出让国有土地、由于各种原因引起的宗地分割和合并、土地权属界址调整、城市改造拆迁、土地整理后的宗地重划、宗地的边界因洪水冲积作用或泛滥而发生的变化、其他变更。
2．界址未发生变化宗地信息的变更指地籍变更时，土地权利主体、面积、座落、用途、使用条件、等级、价格、建筑物、构筑物、他项权利等发生了变更，而宗地的界址信息未发生变更。如：继承土地使用权、交换土地使用权、整宗转让国有土地使用权、收回国有土地使用权、违法宗地经处理后的变更、宗地内新建建筑物、拆迁建筑物、改变建筑物的用途、房地产的转移或抵押、土地权利人申请精确测量界址点的坐标或精确测算宗地的面积、宗地内地物及地貌的改变、土地权利人更名、土地利用类别和土地等级的变更、行政管理区(县、乡、镇)和地籍管理区名称的改变、宗地编号和土地登记册上编号的改变、宗地所属地区的区划的变动、宗地位置名称的改变、其他变更。
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