预告登记是根据《物权法》的相关规定新增的一种登记类型。目前，《物权法》以及《土地登记办法》对预告登记制度没有明确定义。理论上，预告登记主要是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。
预告登记制度起源于普鲁士，在德国、瑞士、日本等大陆法系国家的民法典中均有明确规定，是不动产物权制度中不可或缺的组成部分。《物权法》制定过程中，最初主要是考虑在商品房预售过程中，为防止开发商一房二卖甚至多卖，保护权利人的利益而引进的这一制度。但最终出台的《物权法》扩大了这一制度的外延，《物权法》第20条规定：“当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”预告登记制度演变成了不仅仅适用于预售商品房，还适用于其他不动产物权协议，包括土地权利转让的制度。《土地登记办法》起草过程中，吸收借鉴了这一规定。
预告登记是不动产登记的特殊类型。其他登记类型都是对现实的不动产物权进行的登记，而预告登记所登记的是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在现实交易关系中，社会经济发展的多元化和复杂化使得其相互关系日益混杂，尤其是在不动产交易中，当事人的利益巨大，可是在债权行为结束后，到物权变动的最终完成，往往存在时间间隔和交易风险。此时，单纯的违约赔偿责任并不能使当事人的预期目的实现，而预告登记制度则赋予当事人一种权利，即可以通过预告登记，将债权赋予部分物权效力，限制所有权人或使用权人的处分权限，从而保护了预期目的。例如，甲与乙签订土地使用权转让协议，乙因无法及时筹款而与甲约定一个月后再付全款并办理变更登记，但乙又担心甲在此期间将土地使用权转让给第三人并被第三人抢先登记，致使自己的请求权无法实现，于是与甲约定申请预告登记，待日后所有权转移请求权的条件成立时再办理变更登记，从而有效防止了第三人介入的可能性。
《土地登记办法》中的预告登记制度主要有以下特征和要求：
1、土地权利预告登记申请人为签订土地转让协议的转让方和受让方。同时，土地权利预告登记必须由双方当事人共同申请。
2、申请预告登记的条件是预告登记双方当事人之间发生了土地权利转让，并且双方当事人事先约定要办理预告登记。
3、登记机关在收到预告登记申请后，应及时审查，对符合预告登记条件的应当记载在土地登记簿上，并向预告登记申请人颁发预告登记证明。
4、预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
5、预告登记后，登记权利人要想发生自己所预期的物权变动结果，必须在法定或约定的期限内履行自己的义务，正确行使请求权，积极申请本登记。为此，《土地登记办法》规定：“债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。”
从创设制度的本意而言，预告登记主要有四个方面的法律效力。
一是保全的效力。预告登记最重要的作用是将妨害或者损害所担保的请求权的处分归于无效的效力。这是一种相对无效，指相对于预告登记权利人无效，而对于所有其他人是有效的。这也是预告登记制度最核心的效力。因此，预告登记之后的土地权利仍可处分，而这种处分只在请求权担保的范围之内无效，只要处分不妨害请求权的履行，就是有效的。
二是顺位的效力。即经过预告登记的请求权具有排斥后序登记权利的效力。经过预告登记后，待日后进行本登记的条件成熟而进行本登记时，本登记的效力溯及于预告登记成立之时。这样，预告登记便有效防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使被登记的请求权得以顺利实现。
三是预警的效力。正因为预告登记具有保全和顺位的效力，从而在由预告登记向本登记推进的过程中，对于第三人具有预告的意义。第三人不得无视预告登记的存在，不得以善意而为抗辩，从而维护了交易的安全。同时，预告登记的预警效力，也向第三人及社会提供了相关信息，可以让他人了解该土地的全面情况，为他人进行交易判断提供帮助。
四是破产保护的效力。即预告登记权利人在预告登记义务人陷入破产，且请求权的履行条件并未成熟，期限尚未到来时，具有排斥其他债权人而保障其请求权发生指定的效果的效力。这一效力，同样适用于预告登记义务人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求注销预告登记。
附：《物权法》关联法条：
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《土地登记办法》关联法条：
第六十二条当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。
对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。
预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
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