第五节外商投资企业场地使用权
本节主要内容：外商投资企业场地使用权的概念、取得、期限、内容及限制、终止。
一、定义
外商投资企业场地使用权是在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业以支付场地使用费或以中方已取得的划拨国有土地使用权作价出资、人股等方式而取得的一定期限的国有土地使用权。
外商投资企业场地使用权具有一定的特殊性，是介于划拨和出让国有土地使用权中间的一种特殊土地使用权。
二、外商投资企业场地使用权的取得
(一)外商投资企业直接申请用地而取得场地使用权
外商投资企业向政府申请用地，经批准办理土地使用手续，领取土地证书，并缴纳场地使用费后，可取得土地使用权。
(二)关于中外合资经营企业因中方合资者以划拨国有土地使用权作价出资而取得场地使用权
合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同,由中外合资经营企业在合营期间享有。实践中，中方以划拨国有土地使用权作价出资主要有两种作法：
一是以场地开发费和土地使用费作价出资；
二是仅以场地开发费作价出资。
应该依作价内容的不同来确定场地使用费的缴纳主体：
1、如果中方的作价金额包括场地开发费和土地使用费两部分，其中包括了土地使用权上的负担(即缴纳土地使用费)，则应由中方对其负责；
2、如果作价金额仅为场地开发费的，中方已经支付了相应的代价，则场地使用费应由合营企业纳。
(三)关于中外合作经营企业因中方以划拨国有土地使用权投资或提供合作条件而取得场地使用权
1、合作企业场地使用费的缴纳及场地使用权的享有应当依照合同条款来确定。
2、在约定不明确的情况下，如果合作企业具有法人资格，又承担了交纳场地使用费的义务，则应确定该合作企业享有场地使用权。
三、外商投资企业场地使用权的期限
外商投资企业场地使用权有期限限制。外资企业的土地使用年限与经批准的该外资企业的经营期限相同.具体如下：
1、外商投资企业使用土地的期限一般以经批准的企业经营期限为准。
2、对没有确定经营期限的，可由土地管理部门在土地使用合同中按国家有关规定核定土地使用年限。
四、外商投资企业场地使用权的内容及限制
外商投资企业对场地享有占有权、使用权和部分收益权。
1、外商投资企业不得擅自将场地使用权转让、出租、抵押或再作价出资或入股。
2、外商投资企业将其场地使用权转让、出租、抵押的，应按划拨国有土地使用权交易有关规定处置。
外商投资企业场地使用权的属于国有土地使用权的性质。场地使用权不得随意处分。其原因在于：
1)外商投资企业缴付的场地使用费较低，在实践中一般仍按划拨国有土地使用权管理，对其享有的权利亦应予以相应的限制；
2) “外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让”即为场地使用权的限制性规定。因而，实际上场地使用权的内容仅包括对土地的占有权、使用权和部分收益权，而不包括处分权。场地使用权若做交易性处分应按划拨国有土地使用权转让、出租、抵押的相关规定处置，即办理土地使用权出让手续，并交纳土地出让金。
五、外商投资企业场地使用权的终止
(一)期限届满
根据外商投资企业法的有关规定，外商投资企业经营期限届满的，可以申请延长经营期限；
1、经审批准予延长经营期限的，可继续享有场地使用权。当外商投资企业经营期限届满，提出延长经营期限继续使用国有土地时，应要求企业与国有土地所有者代表签订国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同，交纳土地出让金(或由国家以出让金出资、入股)或土地租金，使之转为国有土地出让(含以出让金作价出资或人股)、国有土地租赁等规范的有偿使用方式。
2、没有申请延长经营期限或者申请延长经营期限未获批准的，依照现行法的规定，场地使用权应由国家无偿收回。地上的建筑物、其他附着物由国家无偿取得；事先已约定地上建筑物、附着物不需要保留的，则由企业负担恢复土地原状的义务。
(二)因公共利益需要提前收回场地使用权
因公共利益需要，提前收回场地使用权的，由于外商投资企业取得场地使用权时已经支付了相应的代价，并且地上建筑物、其他附着物仍具有现存价值，出于公平考虑，国家应对场地使用权及地上建筑物、其他附着物给予相应补偿。
(三)因用地者的原因提前收回场地使用权
依据现行法规定，A、外商投资企业因经营不善、严重亏损、合营者决定解散或出现章程中规定的其他解散事由，提前终止经营的；B、或者因外商投资企业违反中国法律、法规被依法撤销、关闭的，由国家无偿收回场地使用权。虽然上述两种情形均是由于场地使用权的主体灭失而导致国家无偿收回场地使用权，但由于提前终止的原因不同，对地上建筑物、其他附着物的处置也应有所区别。
1、在外商投资企业因解散而提前终止经营活动时，附属于场地上的地上建筑物、其他附着物仍具有现存价值，由于提前终止不是因为可归责于政府的原因所致，故国家并无补偿的义务。
2、如果提前终止经营是由合资、合作一方所致，则另一方有权请求对方赔偿其因此所受的损失。如果提前终止是由合营双方或多方的行为所致，则由他们共同地或者按份地承担因此造成的损失。
第六节城市私房用地使用权
一、定义
城市私房用地使用权是城市私有房屋的所有权人对房屋占用的土地所享有的国有土地使用权。
城市私房所享有的土地权利属于划拨国有土地使用权。在权利客体方面，限定为房屋所占用的土地。这意味着城市私房用土地使用权是依附于房屋所有权而存在的。房屋所有权移转，其土地使用权随之移转；房屋所有权丧失，其土地使用权随之终止。
二、城市私房用地使用权的内容及限制
(一)权利范围
城市私房用地使用权人可实际控制私房占用范围内的国有土地并可通过使用该土地上的房屋而实现对土地的利用和收益。
(二)处分权
城市私房用地使用权人可转让、出租、抵押其私有房屋及其所用国有土地的使用权，即根据房地主体一致的原则实现对国有土地的有限的处分权能。所谓有限的处分权是指：1)私房用地使用权不得脱离房屋单独处分(即对处分权任意行使的限制)；2)私房所有权转让、抵押或者投资时，其用地使用权不得脱离房屋单独保留(即对处分权不行使的限制)。
(三)继承
城市私房作为公民的合法财产当然可以继承。依房地一致原则，其占用范围内的国有土地使用权一并继承。
(四)用途限制
城市私房用地使用权人不得擅自改变房屋及其占用土地的用途。用地者在改变房屋及其占用土地的用途时，必须向国家上缴土地收益、办理变更登记手续。
(五)翻建限制
城市私房用地使用权人未经批准不得擅自翻建房屋。
三、城市建设中私房用地使用权的终止
为实施城市建设规划，国家可以将城市私房占用范围内的国有土地使用权收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者应依法以产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合等方式就原私房用地使用权人的房屋所有权及土地使用权给予相应补偿。
四、私房翻建城市私房用地使用权人在原址上翻建房屋，应依法办理有关审批手续，取得相应的划拨国有土地使用权。办理城市私有房屋所有权登记或转移变更登记手续时，新建、翻建、扩建房屋的，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸。经审查核实后，城市私房所有人可以换取房屋所有权证。依房地一致原则，城市私房翻建后，私房所有人依法取得房屋所有权证，翻建房屋使用范围内的土地使用权仍归其享有。
本章小结：本章在整本书是重点章节且所占篇幅很多，考点、知识点也多。纵观本章是以划拨、出让的国有土地使用权为重点，并对租赁国有土地使用权、外商投资场地使用权、城市私房用地使用权的基本规定了进行介绍。
而且每种方式基本是以概念、主体、取得方式、权利内容与限制及作价出资、终止为主要内容进行阐述。课下请大家以划拨、出让的国有土地使用权为重点，并将每种方式的以上几方面对比着进行学习和记忆。
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