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08年土地权利理论与方法辅导资料（十五）

编辑整理：中国土地登记代理人考试网　文章日期：2008-6-27 10:32:11　阅读次数：次

国有土地使用权概述

第六讲  第三章－1.2节
第三章 国有土地使用权
大纲要求：掌握国有土地使用权定义，国有土地使用权主体与客体、内容与限制、取得与丧失的法律特征，出让、划拨、租赁、作价入股、授权经营等不同取得方式的国有土地使用权的概念、特征。
    熟悉我国有关国有土地使用权的法律规定和管理制度。
    了解外商投资企业场地使用权的基本情况。
第一节  国有土地使用权概述
    本节主要内容：国有土地使用权的主体、取得、内容与限制、交易规则及房屋基地使用权的按份享有等。
一、国有土地使用权的主体：境内外法人、非法人组织和自然人都可依法取得国有土地使用权。
    二、国有土地使用权的取得
    (一)关于国有土地使用权的一般取得方式
    我国国有土地使用权最基本的取得方式为：有偿使用和无偿划拨。
国有土地有偿使用的方式有三种：1)国有土地使用权出让；2)国有土地租赁；3)国有土地使用权作价出资或者入股。
    (二)关于中外合资企业场地使用权和城市私房用地使用权的特殊取得方式
   1、外商投资企业所需场地使用权：经依法审批由合营企业取得或作为中国合营者在合营企业中的一部分出资。但所缴纳的场地使用费以及与之等价的作价金额均低于有偿取得国有土地使用权而支付的出让金或租金，是介于有偿取得与划拨取得之间的一种特殊方式。
   2、城市私有房屋所占土地由私有转变为公有后，私房主仍可享有国有土地使用权，但其取得方式明显不同于国有建设用地的一般取得方式。
   (三)关于国有农用土地(包括可开发为农用的未利用土地)使用权的特殊取得方式
   国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。国有农用地和未利用地的取得方式应包括出让、租赁、承包和划拨。
   三、国有土地使用权的内容与限制
   1、划拨国有土地使用权人对划拨国有土地使用权在未转变为出让国有土地使用权并符合其他条件时，不得转让、出租、抵押土地使用权。而转让、出租、抵押是土地使用权的处分权能，因而划拨国有土地使用权中并无对权利本身的处分权能。
   2、地下资源、埋藏物、市政公用设施等不在国有土地使用权出让、转让的范围内。对于法定或约定不属于国有土地使用权客体的空间范围，可单独设定土地使用权或土地他项权利。
   3、权利的行使不得违反法律的禁止性规定。1）使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。2）权利人必须遵守法律、行政法规为权利人行使权利设定的其他不得违反的强制性义务。3）国有土地使用者必须履行，与国有土地所有者代表签订的国有土地出让或租赁合同中对国有土地使用者规定的义务。
   四、国有土地使用权的交易规则
   (一)国有土地使用权的交易形式
   根据《城市房地产管理法》第2条、第27条的规定，国有土地使用权交易的主要形式可包括转让、出租、抵押以及用于合资、合作或其他投资活动。此外，在企业合并、分立、抵押权实现等情况下也发生土地使用权的流转。
   (二)国有土地使用权的交易规则
   1、交易应当经过法定程序。以不同方式取得的国有土地使用权，其交易应遵循法律、行政法规规定的不同程序。
   2、交易应当遵循房地一致的原则。  采用房地一致原则作为国有土地使用权交易的一般规则，只有在地上建筑物、其他附着物作为动产转让时才允许例外，有利于避免房地产关系复杂化，减少权属争议的发生。
   (三)国有土地使用权转让的其他情形
   实践中区分是否为转让的标准为：主体是否发生变化。
除买卖、交换、赠与属于国有土地使用权转让外，余下的继承、抵债等其他情形，则属于房地产转让的“其他合法方式”。
   (四)国有土地使用权作价出资或入股
1、以土地使用权向企业法人投资或者投资成立新的企业法人，应为国有土地使用权转让，作为投资的土地使用权由企业法人享有，原土地使用权人取得相应的股东权。
2、以国有土地使用权向非法人的经济实体投资的，该土地使用权成为合伙企业或联营企业的共有财产，其权利主体发生变更，故也应视为国有土地使用权转让。
3、单纯契约性质的投资合作，在合作期间土地使用权仍属于原使用权人，不应视为土地使用权转让。
   五、房屋基地使用权的按份享有
   (一)房屋区分所有和基地使用权按份享有的意义
   1、根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定：同一房屋的区分所有权人享有该房屋使用范围内的基地使用权。这种基地使用权的共有，属于按份共有。各区分所有权人对其拥有的房屋面积和基地使用权份额独立行使处分权和承担缴纳税费等义务。
2、商品房按“套”出售后，购房者成为整幢楼房的区分所有权人，享有所购置部分的房屋所有权，同时享有所购房屋的部分基地使用权。具体理由大家自己看书。
   3、承认区分所有权人按份额享有基地使用权，好处如下：
1)体现公平原则。2)明确权属划分。3)为土地使用税的征收提供计税依据。4)保护国家的土地收益。
   (二)基地使用权份额的计算
   按通行做法，以建筑面积作为计算分摊份额的系数依据计算基地使用权分摊份额的方法较为简便稳妥。
   计算公式中，购房建筑面积＝房屋所有权人所购房的建筑面积（套内建筑面积）＋应分摊的公用面积。
注意：1、“可销售”面积中排除了房屋销售面积中不能分割出售给区分所有权人的部分，如小区会所、购物中心等，其产权由物业管理机构统一管理。2、土地总面积依具体情形可以是楼房基地所占土地面积，也可以是楼区总面积。
例题：某企业取得出让土地使用权并在该土地上建有一栋商品住宅楼，现该楼房已售出110套（已办理房屋所有权登记），还剩下10套等售，该商品住宅楼范围内的土地使用权由（D）享有。
A．110户房主    
B．110户房主和该企业共同
C．该企业        
D．120户房主

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