第五节建筑物区分所有权（掌握）
建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各享有其某一部分的所有权。具体而言，将一建筑物在结构上区分为各所有人独自使用的专用部分和由数个所有人共同使用的共用部分，各所有人对其专有部分享有的专有权和对共用部分的共用权的结合，就是建筑物区分所有权。
在我国，根据建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》，异产毗连房屋是指结构相同或具有共有、共用设备和附属建筑物，而为不同所有人所共有的房屋。
下面对建筑物区分所有权的一般问题进行介绍。
一、建筑物区分所有权的客体
根据物权标的物独立性原则，在建筑物区分所有权的情况下，一建筑物被区分的特定部分，要成为建筑物区分所有权的客体，必须具备以下要件：
l、构造上的独立性。
2．使用上的独立性。
3．必须予以登记。
二、专有部分和共有部分的所有权
如前所述，区分所有的建筑物，可分为区分所有人的专有部分和区分所有人的共有部分。区分所有的建筑物上的专有部分和共有部分，虽然在法律上都是独立的所有权客体，但又共存于一建筑物上，专有部分之间、专有部分与共有部分之间，具有了密不可分的关系，使得建筑物区分所有权的权利义务关系十分复杂。
1、专有部分所有权。专有部分，是指被区分的建筑物的特定部分具有构造上和使用上的独立性，而能够成为区分所有权的客体。对专有部分所享有的所有权，称为专有部分所有权。
由于专有部分和同一建筑物的共有部分及其他专有部分之间有着密切的关系，专有部分所有权具有以下特征：
(1)共同壁的双重性。
(2)区分所有权的相互制约性。
2．共有部分所有权。共有部分，是指建筑物区分所有人的单独所有部分以外的建筑物其他部分。对共有部分的所有权，称为共有部分所有权。
区分所有建筑物的共有部分包括以下形态：建筑物的基本构造部分，如建筑物的支柱、屋顶；建筑物的共用部分和必要的附属物，如楼梯、自来水管；部分区分所有人的共有部分，如各层楼间的楼板。
区分所有建筑物的共有部分具有以下法律特征：
(1)共有部分与专有部分不能分离。
(2)各区分所有人在不违背共有部分的目的、性质和构造的条件下，可依协议对共有部分作多种用途的使用。
(3)共有部分的范围以及区分所有人之间的权利义务关系，在区分所有人之间不存在特别约定的情况下，应当依据法律和法规的规定。
(4)各区分所有人对共有部分的共有权既可以是按份共有，也可以是共同共有。
(5)由于区分所有建筑物的区分所有人之间的关系十分复杂，区分所有建筑物的共有部分的改良和管理与一般共有物的改良和管理不同。
三、区分所有建筑物的土地使用权
由于法律上一般将建筑物与土地作为不动产所有权的不同客体，而建筑物又必须依赖土地才能存在，因此，区分所有建筑物与其土地使用权之间有着密切的联系。
在我国，土地属于国家或者集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权者，不能自然取得建筑物所赖以存在的土地的所有权，他们取得的只是土地的使用权。一般认为，区分所有建筑物的各区分所有人都应当对土地使用权享有权利，以购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权的区分所有人，自然应享有土地使用权的部分权利，而区分所有人转让其专有部分，其对土地使用权的部分权利也发生转移；如果建筑物发生毁损或被拆除，应当确认各区分所有人对土地使用权所享有的权利。另外，区分所有建筑物的区分所有人对土地使用权享有共有权，并且这种共有权在性质上届于按份共有，根据各区分所有人所有的专有部分的面积在整个建筑物中所占的比例来决定其对土地使用权所享有的份额。
四、区分所有建筑物的管理
区分所有建筑物的管理，是指为维护区分所有建筑物的安全和区分所有人的利益而对区分所有建筑物的经营活动。对区分所有建筑物的管理包括物的管理和人的管理。
区分所有建筑物的物的管理，原则上针对建筑物的共用部分，包括基地和附属设施。区分所有建筑物的人的管理，是对区分所有人群居生活关系的社区管理。人的管理主要针对对建筑物的不当毁损行为和不当使用行为以及对生活的妨害行为。
为管理区分所有建筑物而共同设置的管理机构，一般称为建筑物区分所有人管理团体。关于建筑物区分所有人管理团体的性质，具有不同的立法模式：1)管理团体不具备法人资格。在此情形下，管理团体虽具有一定的名称和机构，并且有一定的目的，也设有代表人，但无独立的财产；2)管理团体具备法人资格。在此情形下，管理团体具有法人成立的条件；3)管理团体法人。在此模式下，附条件地承认管理团体为法人，如区分所有人达一定人数且经其多数同意，可申请登记为具有法人资格的管理团体。
例题：区分所有建筑物的共有部分具有的法律特征包括( )。
A．共有部分与专有部分能分离
B．各区分所有人在不违背共有部分的目的、性质和构造的条件下，可依协议对共有部分作多种用途的使用
C．共有部分的范围以及区分所有人之间的权利义务关系，在区分所有人之间不存在特别约定的情况下，应当依据法律和法规的规定
D．各区分所有人对共有部分的共有权既可以是按份共有，也可以是共同共有
E．由于区分所有建筑物的区分所有人之间的关系十分复杂，区分所有建筑物的共有部分的改良和管理与一般共有物的改良和管理不同
答案：BCDE
解析：区分所有建筑物的共有部分具有的法律特征中，共有部分与专有部分不能分离。
第六节相邻关系
一、概念和特征（掌握）
相邻关系是不动产相邻关系的简称。所谓相邻关系，是指两个或两个以上相互毗连的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。相邻不动产所有人或使用人，基于其对不动产所享有的权利，可对不动产自由用益或排除他人的干涉，但如果各所有人或使用人在行使自己的权利时，不顾及他人权利的需求，将会导致权利人之间相互利益的冲突。相邻关系的性质是所有权或使用权内容的限制或扩张。我国法律对相邻关系的基本规定见于《民法通则》第83条。该条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”
相邻关系具有以下法律特征：
(1)相邻关系的主体是两个或两个以上的不动产所有权人或使用权人。
(2)相邻关系的客体是行使不动产所有权或使用权所体现的利益。
(3)相邻关系因种类不同而具有不同的内容。
例题：相邻关系是( )所有人或使用人之间的权利义务关系。
A．不动产
B．动产
C．两个以上相互毗邻动产
D．两个以上相互毗邻不动产
答案：D
解析：所谓相邻关系，是指两个或两个以上相互毗连的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
二、相邻关系的种类（熟悉）
在我国，根据《民法通则》对相邻关系的基本规定，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》具体规定了以下四种类型的土地相邻关系：相邻截水、排水、用水和流水关系；相邻通行关系；相邻防险关系；相邻地界竹木归属关系。现将这些土地相邻关系的情形介绍如下：
(一)相邻截水、排水、用水和流水关系
多方共临一水源时，各方均可自由使用水源。对相邻各方都有权使用的自然流水，应尊重流水自然形成的流向。例如，对由高地自然流向低地的水，高地的所有人或使用人有供给低地所有人或使用人部分自然流水的义务，而低地所有人或使用人对自然流水有部分用水权。一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的,应负赔偿责任。
排水分自然排水和人工排水。相邻一方必须使用他方的土地排水的，他方应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取、向他方土地排水毁损他方财产，他方有权要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失。一般情况下，流水关系涉及水流的变更和设堰。最高人民法院的司法解释对相邻房屋滴水问题作了规定：处理相邻房屋滴水纠纷时，如有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。
(二)相邻通行关系
土地与道路或者通道之间没有适当的联系，土地所有权人或使用权人须通过周围地才能到达道路或通道，形成了土地所有权人或使用权人的通行权。对于土地所有权人或使用权人的通行权，周围地土地所有权人或使用权人负有容忍通行的义务。土地相邻通行关系的成立，须具备以下条件：通行权人须为土地所有权人或使用权人；土地与道路或通道无适当的联系；为土地使用所必要；非因土地所有权人或使用权人的任意行为所致。
上述最高人民法院的司法解释对相邻通行关系作了以下规定：
(1)一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当准许其通行；因此造成损失的，应当给予适当补偿。
(2)对于一方所有的或使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人有权要求排除妨碍或恢复原状。有条件另开通道的，可另开通道。
(三)相邻防险关系
土地所有权人或使用权人进行生产经营时，应避免造成邻地的损害；土地所有权人或使用权人在挖掘土地或建筑时，也不得使邻地的地基发生动摇或危险，或使邻地的工作物造成损害。
上述最高人民法院的司法解释对相邻防险关系作了以下规定：相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝延伸，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失。
(四)相邻地界竹木归属关系
土地所有权人或使用权人对邻地竹木根枝逾越疆界的，除了对土地利用无妨害外，其有权要求竹木所有人在一定期间内将竹木清除，对竹木所有人在所要求期间内未清除的，其可自行清除越界的竹木根枝，并享有竹木根枝的取得权。
上述最高人民法院的司法解释规定，相邻一方在自己使用的土地上种植的竹木根枝延伸，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失。
三、处理相邻关系的原则（熟悉）
处理好相邻关系，对维护不动产权利人的权利和社会经济生沽的正常秩序具有重要的意义。《民法通则》第83条规定了处理相邻关系的原则。
(一)兼顾各方的利益，团结互助
不动产相邻各方在行使所有权或使用权时，需要兼顾相邻人的利益；人民法院对相邻关系纠纷的处理，也需衡量各方的利益。不动产相邻各方因相邻关系发生纠纷时，应本着互谅互让和有利团结的精神协商解决；协商不成的，请求有关机关解决。
(二)有利生产，方便生活
因相邻关系发生纠纷时，为有效合理地发挥财产的效用，应从有利生产和方便生活的原则出发。
(三)公平合理
四、相邻关系与地役权的区别（熟悉）
地役权是以他人土地供自己土地使用的权利。相邻关系与地役权的区别主要体现在以下方面：
(1)相邻关系是土地所有权或使用权的当然限制或扩张，是法定的；地役权是土地所有权人或使用权人之间因协议而产生的权利的限制和扩张，是意定的。
(2)相邻关系不是独立的权利，是权利本身的限制或扩张；而地役权是独立的权利，属于物权的一种。
(3)相邻关系所生的权利义务不能单独地取得或丧失，它不因相对人的意思而取得、丧失和变更；地役权可因相对人的意思而取得、丧失和变更，其取得、丧失和变更有一定的原因。
(4)相邻关系的成立和对抗第三人不需经过登记；而地役权的成立需经登记。
(5)相邻关系中当事人行使权利时通常是无偿的；而地役权的取得既可是无偿的，也可以是有偿的。
例题：下列关于相邻关系与地役权的区别，表述正确的是( )。
A．相邻关系是土地所有权或使用权的当然限制或扩张，是意定的；地役权是土地所有权人或使用权人之间因协议而产生的权利的限制和扩张，是法定的
B．相邻关系不是独立的权利，而地役权是独立的权利
C．相邻关系所生的权利义务不能单独地取得或丧失，它不因相对人的意思而取得、丧失和变更；地役权可因相对人的意思而取得、丧失和变更，其取得、丧失和变更有一定的原因
D．相邻关系的成立和对抗第三人不需经过登记；而地役权的成立需经登记
E．相邻关系中当事人行使权利时通常是无偿的；而地役权的取得既可是无偿的，也可以是有偿的
答案：BCDE
解析：相邻关系是土地所有权或使用权的当然限制或扩张，是法定的；地役权是土地所有权人或使用权人之间因协议而产生的权利的限制和扩张，是意定的。
